Incorporação de prédio em condomínio – equiparação a Pessoa Jurídica

Na incorporação de prédio em condomínio, de fato, o art. 152 do RIR/99 equipara a pessoa física à pessoa jurídica quando o proprietário ou titular de terreno, sem efetuar o arquivamento dos documentos de incorporação no Registro Imobiliário, nele promover a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias e iniciar a alienação das unidades antes de decorrido o prazo de 60 meses contados da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio. No caso de construção em terreno adquirido até 30-06-77, aquele prazo fica reduzido para 36 meses. A equiparação ocorre na data da primeira alienação. Esta fica caracterizada pela existência de qualquer ajuste preliminar, ainda que de simples recebimento de importância a título de reserva. Na equiparação por promover incorporação, de fato, a norma legal não prevê a hipótese de desequiparação, por desistência, da pessoa física equiparada a empresa individual.

O ADN n’ 29/76 declara que ocorrerá a equiparação da pessoa física à pessoa jurídica nos termos do art. 6′, 9 1′, do Decreto-lei n’ 1.381/74, no caso de serem destinadas mais de duas unidades imobiliárias a cada condômino e se for iniciada a alienação dessas unidades antes de decorrido o prazo de 36 meses contado da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio.

O ato normativo, certamente, quis abranger exclusivamente a situação de várias pessoas físicas adquirirem um terreno em co-propriedade para construção de prédio com dezenas de apartamentos ou salas comerciais. Nesta hipótese, se forem destinadas mais de duas unidades a cada pessoa física, esta ficará equiparada à pessoa jurídica se for iniciada a alienação de unidades imobiliárias antes de 36 meses contados da data da averbação da construção do prédio no Registro de Imóveis ou 60 meses para os terrenos adquiridos após 30-06-77.

A redação, todavia, poderá levar o fisco a aplicar a equiparação na seguinte hipótese: uma pessoa física proprietária de terreno, sem efetuar o arquivamento da documentação de incorporação no Registro Imobiliário, construiu um prédio com 20 apartamentos. Uma das pessoas físicas adquiriu três unidades e logo iniciou a venda. Esta pessoa física não ficará equiparada à jurídica na forma do Ato Declaratório porque a pessoa física que construiu o prédio já ficou equiparada e não há duas equiparações numa operação.