ITBI – IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS


O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Inter-Vivos – ITBI, é previsto na Constituição Federal/1988, no artigo 156, inciso II.

O Código Tributário Nacional – CTN (Lei 5.172, de 25.10.1966) rege o ITBI em seus artigos 35 a 42.

A Constituição Federal de 1988 estipulou que o ITCMD (imposto sobre a transmissão causa mortis ou doação) competiria aos Estados e ao DF (art. 155, I), enquanto os municípios ficariam com o ITBI (art. 156).

O fato gerador a transmissão, por ato oneroso, de bens imóveis, excluindo-se a sucessão (causa mortis).

Em termos de legislação ordinária, o ITBI, sendo da competência dos Municípios, tem legislação própria para cada um deles.

NÃO INCIDÊNCIA

O ITBI não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos:

I – quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito;

II – quando decorrente da incorporação ou da fusão de uma pessoa jurídica por outra ou com outra.

A não-incidência não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

IMUNIDADE CONSTITUCIONAL

Com a constituição de uma Administradora de Bens Imóveis Próprios surge a dúvida da incidência ou não desse tributo. Conforme regra do artigo 156, §2º, inciso I, da Carta Magna, o ITBI não terá a incidência nas hipóteses de integralização de capital social, salvo quando a atividade preponderante desses bens seja a compra e venda e a locação.

Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

I – propriedade predial e territorial urbana;

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

III – serviços de qualquer natureza, não compreendidos no art. 155, II, definidos em lei complementar.

[…]

2º – O imposto previsto no inciso II:

I – não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;

IMUNIDADE CONDICIONADA

Ao constituir uma administradora de bens, na integralização dos bens pode se pleitear a imunidade condicionada, visto que a comprovação se a preponderância de faturamento está adequado aos quesitos da imunidade ou não, não pode ser dado na constituição e sim após o final do segundo exercício financeiro, desta forma, pode ser pleiteado a imunidade condicionada, mesmo não se enquadrando posteriormente na imunidade condicionada.

Art. 36 – CTN. Ressalvado o disposto no artigo seguinte, o imposto não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos referidos no artigo anterior:

I – quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito; (…)

Parágrafo único. O imposto não incide sobre a transmissão aos mesmos alienantes, dos bens e direitos adquiridos na forma do inciso I deste artigo, em decorrência da sua desincorporação do patrimônio da pessoa jurídica a que foram conferidos.

Art. 37 CTN. O disposto no artigo anterior não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.

1º Considera-se caracterizada a atividade preponderante referida neste artigo quando mais de 50% (cinquenta por cento) da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 (dois) anos anteriores e nos 2 (dois) anos subsequentes à aquisição, decorrer de transações mencionadas neste artigo.

2º Se a pessoa jurídica adquirente iniciar suas atividades após a aquisição, ou menos de 2 (dois) anos antes dela, apurar-se-á a preponderância referida no parágrafo anterior levando em conta os 3 (três) primeiros anos seguintes à data da aquisição.

3º Verificada a preponderância referida neste artigo, tornar-se-á devido o imposto, nos termos da lei vigente à data da aquisição, sobre o valor do bem ou direito nessa data.

O disposto neste artigo não se aplica à transmissão de bens ou direitos, quando realizada em conjunto com a da totalidade do patrimônio da pessoa jurídica alienante.

BASE DE CÁLCULO

A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

CONTRIBUINTE

Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei.


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